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低息时代房企的平衡术
时间:2016/6/23 14:24:48 作者:董家声 浏览次数:8383 文章来源:北京商报

 

 

  自2015年以来,宽松的货币政策让房企开启发债模式。但发债让房企现金流得到空前宽裕的同时,也让企业的负债率出现上升势头。与此同时,各地频现的“地王”也正在成为吞噬房企资金的黑洞。上市房企无一例外将上演一场高难度的资本平衡术。
  低息公司债(322.00,0.000,0.00%)的蜜月期“从当前地王汹涌的态势来看,房企似乎并不差钱”,一位楼市观察家介绍,按照相关机构初步统计,从年初至今,房企低成本发债规模已超4000亿元。
  其中,保利年初发行的五年期25亿元公司债,票面利率仅为2.95%,创下了行业新纪录。此外,万科、中海发行公司债利率也都在3.4%左右,均创下当时公司债利率的低点。
  宽松的货币政策让房企的融资成本降低,也让房企取得大量现金流,从而拥有了大手笔拿地的底气。但房企在现金流充裕的同时,也正面临行业利润下滑和企业负债率上升的困扰。
  根据中国房地产协会上周发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年以来,上市房企盈利空间受到挤压,房企估值水平有所下滑。尽管上市房企的资产规模在2015年大幅增长,但净资产收益率和总资产利润率均值两项指标却继续下滑,处于自2009年以来的最低点。
  负债水平水涨船高
  在利润下滑的同时,上市房企的负债水平仍然较高,净负债率均值为96.09%,比2014年上升7.23个百分点,再创历史新高。
  资料显示,有息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主。恒大、绿地位列前两位,其中恒大有息负债额度为2969.06亿元,已逼近3000亿元大关,同时,恒大有息负债涨幅也达到90%,碧桂园有息负债涨幅也达到47%。此外,包括万达、中铁、中铁建、保利在内,几家房企的有息负债也都超过千亿元。
  克而瑞研究中心的研究报告认为,受益于宽松的货币政策的窗口期,上市房企凭借发债,让企业债(17.00,0.000,0.00%)务结构得到了优化,短期偿债风险也得以降低。但长期来看,由于土地总价明显上升,房企的投资力度也不断加大,总体负债规模不降反升。
  易居中国执行总裁丁祖昱认为,负债指标已经不是过去越低越好,国内融资成本不断降低,房企借的越多表明企业相对进取。相反,外借资金不增反降的,企业发展的空间会受到很大程度的抑制。但需要注意的是,2015年和2016年土地市场也出现天壤之别,地价上升早已超过当前房价,形成比较大的泡沫。
  总结来看,在资本市场高融资、在土地市场上大投入这类房企的做法孰优孰劣还需全面评估,负债率指标判断企业运行状况也并非一成不变,房产市场的变化、融资成本的高低、企业发展的差异都将决定最终的结果。
  吞噬资金链的地王
  实际上,土地成本正在成为吞噬房企资金的黑洞。
  从全国土地市场来看,2016年以来,全国高总价、高单价、高溢价地块成交超过百宗。其中最高溢价率甚至逼近400%。从单宗地总价最高的全国50宗土地看,合计50宗地成交金额2285.1亿元。即便如此,土地仍未有降温的态势。
  另一个令市场担忧的信号则是货币政策的收紧。2016年5月,A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点,增幅为17%。
  业内人士分析,重点城市楼市火爆,令企业加快投资布局,由此对资金需求量陡增,而国内融资渠道增多、成本降低,以大型和国资房企为代表的单笔融资规模增大。这让房企现金流得到空前补充,从而有底气斩获众多地王。
  但随着未来货币政策收紧,房企的融资压力将进一步加大。最关键的还是地王频出之后的项目去化周期。低价走量将影响房企利润率,定价过高则很可能令项目陷入去化瓶颈,危及企业资金安全。未来上市房企恐怕将要在拿地投资和融资渠道与规模上更加精打细算了。

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